<연합뉴스>는 25일, “소득-주택자산 별 상관없다”(조세연)라는 제목의 기사를 내보냈는데 그 주요내용은 다음과 같습니다.

 “25일 한국조세연구원에 따르면 노영훈 선임연구위원은 최근 발간한 '부동산시장과 부동산 조세정책과제' 보고서에서 2003년의 도시 가계조사와 2004년의 주거부문 사회통계조사, 2006년 가계자산조사 등을 토대로 7천819가구의 표본가구를 추출, 조사한 결과 가구소득과 가구소유 주택자산 가격 간에는 강한 상관관계가 있다고 보기 힘들다고 밝혔다.

조사대상 가구를 소득에 따라 10분위로 분류하고 해당 분위의 평균 보유주택 자산가액을 정리했더니 최저가구 소득분위인 1분위의 자가주택 점유 비율이 2,3,4분위보다 높고 소득 4분위 계층에서는 3분위보다 자가점유 가구비율이 낮으며 평균 주택자산가액도 낮게 나타났다는 것이다.소득 6분위에서도 5분위에 비해 평균 주택자산 가액이 줄어드는 역전현상이 발생했다.

노 위원은 그럼에도 불구하고 세대별로 전국합산 누진 과세하는 주택분 종합부동산세나 인별 누진 과세하는 주택재산세는 형평성에 문제가 제기될 수 있다면서 소득과 자산간의 상관관계가 낮은 상태에서 급격히 세부담을 높이면 세금을 내도록 하는데 어려움이 있을 수 있다고 지적했다.”-<연합뉴스> 2월 25일자. 

그리고 <연합뉴스>는 친절하게 “소득분위별 평균주택가액”(2003년 기준) 이라는 도표를 첨부했는데 그 내용도 소개하면 다음과 같습니다.

[자료-1] 소득분위별 평균주택가액(2003년 기준) 
1분위--5031만원
2분위--6446만원
3분위--6980만원
4분위--5958만원
5분위--7748만원
6분위--9669만원
7분위--9552만원
8분위--1억 1479만원
9분위--1억 3287만원
10분위--1억 6248만원
(자료 출처) : 연합뉴스 2월 25일자.
(원자료 출처) : 통계청, 행정자치부

그러나 통계청 통계를 자주 들여다 보는 사람은 다 아는 사실이지만 10분위별 가계조사의 경우 적지 않게 추출되는 전체 표본의 수에도 불구하고 돌발변수에 의해 통계의 평균치가 크게 왜곡되는 경우가 상당히 많습니다.

따라서 대부분의 통계분석가들은 10분위별 가계조사 통계들을 해석할 때 여러 가지 보완적인 통계들을 함께 검토하는 것이 일반적입니다. 제가 판단하기에 25일 조세연구원이 발표한 연구보고서는 상당히 성급하게 발표된 것 같습니다.

통계청의 여러 통계자료들, 조세연의  발표와 상당한 차이

다음에 소개하는 [자료-2]는 통계청이 2006년 전국의 9300개 표본가구를 대상으로 실시한 <2006년 가계자산조사> 결과를 그대로 옮겨 놓은 것인데요. 보시다시피 통계청의 <가계자산조사> 결과는 조세연의 발표와는 사뭇 다릅니다.

[자료-2] 연간소득 계층별 주택자산 현황
(연간소득계층별)---(주택자산현황)
1000만원 미만-------5635만원
1000~1500만원------6092만원
1500~2000만원------6713만원
2000~2500만원------8113만원
2500~3000만원------8600만원
3000~3500만원---1억 0649만원
3500~4000만원---1억 3065만원
4000~4500만원---1억 5485만원
4500~5500만원---1억 8456만원
5500~6500만원---2억 3488만원
6500만원 이상----3억 5461만원
(자료 출처) : 통계청

그리고 다음에 소개하는 [자료-3]은 통계청이 매분기마다 9000개 표본가구를 대상으로 조사하는 ‘가계조사 연보’를 토대로 한 것인데 이것 또한 조세연의 발표와는 상당히 다릅니다.

[자료-3]에서 ‘자가주택 월세평가액’이란 자가주택 소유자들이 자가 주택을 월세로 내놓는 경우 어느 정도 월세 수입을 올릴 수 있을 것인가를 통계청이 추정하여 내 놓은 수치입니다. 물론 이 수치는 자가주택의 가격을 참고하여 통계청이 산출한 수치이기 때문에 자가주택 가격 차이를 충실히 반영한 것이라 할 수 있을 것입니다.

[자료-3] 분위별 자가주택 월세평가액
(분위)----(5년 평균)-----(2007년)
1분위---28만 5408원---31만 8991원
2분위---28만 7722원---28만 7112원
3분위---30만 9468원---33만 3599원
4분위---34만 5283원---36만 3812원
5분위---40만 1929원---47만 3638원
6분위---43만 9682원---51만 6782원
7분위---47만 7422원---53만 6180원
8분위---52만 5204원---57만 5218원
9분위---62만 3080원---67만 8514원
10분위--77만 6895원---84만 5218원
(주) 위의 두 수치는 통계청이 무주택자까지 포함하여 통계를 낸 것을 가공한 것임.
(원자료 출처) : 통계청

[자료-3]을 보면 조세연의 주장과 달리 소득과 주택자산의 크기 사이에 강한 상관관계가 있음을 확인할 수 있습니다. 특히 좌측의 5년 평균 자료는 우측의 2007년 자료보다 훨씬 더 일관성 있는 관계를 보여주는데 그 이유는 제가 5년 평균을 내서 돌발변수의 영향을 많이 줄여 놓았기 때문입니다.

1분위라는 소득계층, 매우 독특한 성격을 가지고 있어

물론 [자료-3]을 보고 “1분위와 2분위의 역전 가능성이 있다”고 말하는 사람도 있을 것입니다. 그러나 1분위라는 소득계층은 매우 독특한 성격을 가지고 있다는 것을 항상 염두에 두어야 합니다. 왜냐하면 소득계층 1분위에는 개인의 근로소득,사업소득은 없지만 부유층 가족들로부터 많은 경제적 도움을 받는 사람들이 다수 포함되어 있기 때문입니다.

그래서 1분위 유주택자들은 여러 지표를 통해 아주 특이한 수치들을 많이 보여 주는데요.  특히 국민은행이 매년 발표하는 <주택금융수요실태조사 보고서>를 보면 그런 수치들이 많이 발견됩니다.

[자료-4]를 보면 연간 1500만원 미만을 버는 가구들의 대출액이 평균 5748만원으로 연간 1500~2500만원을 버는 가구들의 평균대출액 5202만원보다 546만원이나 많다는 사실을 발견할 수 있습니다. 물론 이런 현상이 나타나는 이유는 연간 1500만원 미만을 버는 가구들에 포함된 유주택자의 상당수가 부유층 가족들로부터 많은 경제적 도움을 받았기 때문입니다.

[자료-4] 분위별 평균 주택구입가격과 평균대출금(2007년)
(연소득 분위)(차입가구비율)(주택구입가격)(평균대출금)
1500만원 미만---47.6%--1억 6937만원--5748만원
1500~2500만원--68.8%--1억 7450만원--5202만원
2500~3500만원--53.8%--1억 8563만원--6009만원
3500~4500만원--57.8%--2억 1259만원--8213만원
(이하 생략)
전체 평균------59.2%--2억 3599만원--8373만원
(주) 이 통계는 [자료-2]와 달리 주택구입자만을 대상으로 한 것임.  
(주) 차입가구비율 : 금융기관 차입가구비율을 의미함
(자료 출처) : 국민은행 

그리고 또 [자료-4]를 보면 유주택자 중에서 연간 1500만원 미만을 버는 가구들의 금융기관 차입가구비율이 연간 1500~2500만원을 버는 가구들보다 훨씬 낮게 나타난다는 사실도 발견하게 되는데 그 이유 또한 위에서 서술한 바와 같습니다.

사실 10분위 중에서 1분위에 포함된 사람들이 자력으로 내집 마련을 한다는 것은 수도권에서든 지방에서든 매우 어려운 일입니다. 따라서 1분위에 소속된 사람들은 소득이 없거나 적고 도움을 받을 곳도 없어서 주택구입을 포기한 사람들과 개인의 근로소득,사업소득은 없지만 부유층 가족들의 도움으로 자기 집을 마련한 사람들로 크게 양분되어 존재하는 것입니다.

반면 10분위 중 2분위에 포함되어 있는 유주택자들 대부분은 지방에 사는 저소득층일 가능성이 매우 높습니다. 반면 개인의 근로소득,사업소득 없이 부유층 가족의 도움을 받아 자기 집을 마련한 사람들 중 2분위는 매우 드물기 때문에 2분위 유주택자의 평균대출액이 1분위보다 낮고 대신 대출하는 건수 비율은 1분위보다 훨씬 높은 것입니다.
 
풍요를 누리는 1분위 부유층 가족들, 과보호 대상 될 수 없어. 

개인의 근로소득,사업소득 없이 부유층 가족의 도움을 받아 자기 집을 마련한 1분위 사람들이 얼마나 통계를 심하게 왜곡할 수 있는지는 ‘연소득 대비 대출금액비율 (DTI; Debt To Income ratio)’과 ‘월소득 대비 원리금 상환액 비율(PTI; Payment To Income)’을 보면 더욱더 선명하게 드러납니다.

[자료-5]분위별 DTI와 PTI 비교
(연소득 분위)-----(DTI)----(PTI)
1500만원 미만---353.3%---39.2%
1500~2500만원--233.8%---17.0%
2500~3500만원--191.0%---13.8%
3500~4500만원--194.7%---18.1%
(이하생략)
전체평균-------181.6%---15.5%
(주) 이 수치는 최근 3년간 주택을 구입한 가구를 대상으로 함.
(자료 출처) : 국민은행

[자료-5]를 보면 연간 1500만원 미만 소득자들의 DTI와 PTI가 평균치에 비하여 매우 높게 나타나는데 그 이유는 위에서 서술한 바와 같습니다.

PTI라는 것은 말 그대로 ‘월소득 대비 원리금 상환액 비율’을 나타내는데 1500만원 미만 소득자들로서 유주택자인 경우 매월 소득의 39.2%를 주택구입자금 원리금으로 지출하고 있는 것입니다.

어쨌거나 우리나라의 경우 부모 등으로부터 받는 ‘사적인 이전소득’의 규모가 매우 크기 때문에 조세연처럼 분위별 역전현상을 피상적으로 해석해서는 곤란합니다.

우리나라 조세제도가 보다 더 선진국형으로 진화하려면 분리과세보다는 종합과세를, 개인별 과세보다는 세대별 과세를 지향해야 할 것입니다. 그리고 이 점에 대해서는 조세연도 부정하지 않는 것으로 알고 있습니다.

그러나 조세연이 이런 원칙에 충실하고자 한다면 부유층 가족들로부터 ‘사적인 이전소득’을 충분히 받아 풍요를 누리고 사는 부유층들을 ‘1분위 저소득층’이란 이름으로 과도하게 보호하자고 주장해서는 곤란할 것입니다.

[자료-6]을 보면 우리나라에서 여전히 매우 많은 소득이 사적으로 이전되고 있음을 확인 할 수 있습니다. 특히 고소득 자영업자의 경우에 상대적으로 소득의 사적 이전의 규모가 매우 클 것으로 추정됩니다.
 
[자료-6]가구당 월평균 이전소득(2007)
(항목)----------(전가구)----(근로자가구)
*전체이전소득--25만 5087원--15만 1809원
-공적보조금---10만 8247원---6만 0896원
-사적이전-----14만 6840원---9만 0913원
(자료 출처) : 통계청

고가주택 가진 고령층들, 역모기지론 활용하도록 유도해야

그렇다면 우리가 모색해야 할 바람직한 대안은 무엇인가.

고가주택을 가진 부유층들을 1분위 저소득자라 하여 국가가 특별하게 과보호해야 할 필요는 없습니다. 대신 고가주택을 가진 고령층의 경우에는 역모기지론(주택은 있으나 특별한 소득원이 없는 경우, 고령자가 주택을 담보로 사망할 때까지 자택에 거주하면서 노후 생활자금을 연금 형태로 지급받고, 사망하면 금융기관이 주택을 처분하여 그동안의 대출금과 이자를 상환받는 방식-두산백과사전)을 활용하여 자신의 노후생활을 유지하도록 유도할 필요는 있을 것입니다.

물론 부유층 고령층들은 거액의 자산을 자녀들에게 고스란히 대물림하기 위해서, 또는 역모기지론 상품의 혜택이 기대만큼 많지 않아서, 또는 자녀들이 싫어해서 등등 여러 가지 이유로 역모기지론을 기피할 수 있을 것입니다.

그러나 이런 사소한 이유 때문에 국가가 이들을 과보호할 필요는 없습니다. 우리나라는 선진국에 비하여 조세부담률이 낮아서 달동네 고령층 무주택자 돌보기에도 벅차기 때문입니다.