참여정부 부동산 정책의 완결판이라 할 8.31대책이 실행된 지 1년여가 지났다. 당시 한덕수 경제부총리는 이제 부동산 투기의 시대는 끝났다고 호언장담하면서 부동산 가격이 2003년 10.29 대책 이전 수준으로 20~30% 떨어지는 것이 바람직하다고 희망 섞인 관측을 내놓았었다. 그러나 1년여가 지난 지금의 시점에서 돌아볼 때, 참여정부의 부동산 정책은 철저히 실패하였다. 국민은행이 실제 조사한 바에 따르면, 아파트 가격이 10.29 대책 이전 수준으로 떨어지기는커녕 2005년에 서울 9.1%,전국 5.9% 올 들어 8월말 현재 서울 9.6%, 전국5.2% 폭등했다.

부동산 정책의 실패는 단순히 아파트 가격의 상승에 그치지 않는다. 세금과 규제위주의 정책으로 부동산 거래가 지목별로 20~40% 감소하고, 전세가격 상승, 세금 부담 증가 등 국민의 불편과 부담을 크게 증가시켰다. 미분양 아파트가 쌓이고 건설업체의 부도가 크게 증가하였으며, 부동산발 소비위축과 투자부진으로 서민경제와 지방경제가 극도로 침체되어 내년 경제성장이 4%대에도 못 미칠 것이라는 연구결과가 나오고 있다. 여론조사결과를 보아도 전문가 집단의 90%가 일반 국민의 70%가 부동산 정책이 실패하였다고 판단하고 있다.

그런데도 정부당국은 절반의 성공이니, 8.31 대책이 없었으면 투기가 더욱 걷잡을 수 없었을 것이며, 부동산 가격이 이제(?) 안정되어 가고 있다거나 아니면, 참여정부 부동산 정책은 끝을 다 본 게 아니라는 둥 하면서 아전인수식 해석과 자기합리화에 열중하고 있다. 한편으로는 노대통령의 T.V토론을 계기로 분양원가공개가 새로운 논란거리가 되고 있다. 그러나 분양원가를 공개하거나 후분양제를 한다고 해서 분양가가 자연히 낮아지고 부동산 문제가 모두 풀리는 것은 아니다. 이런 주장은 사실을 호도하는 것이다.

이제, 노대통령은 참여정부 부동산 정책의 실패를 솔직하게 인정해야 한다. 그리고 부동산가격의 상승 원인을 처음부터 다시 생각해보아야 한다.

그동안 노대통령은 “공급확대책은 교조주의“라고 하면서 수요대책 위주의 정책을 폈다. 부동산에서 발생하는 불로소득이 부동산가격을 결정하는 근본원인이므로, 불로소득을 세금으로 환수하면 투기수요를 감소시켜 부동산가격을 안정시킬 수 있다고 본 것이다. 이런 헨리조지 이론 아래서는 아파트 가격은 세금을 올리면 떨어지는 것으로 아파트 공급가격과는 논리적으로 상관이 없다. 10배 남는 장사도 장사이니 분양원가 공개는 필요 없다는 주장이 나올 수 있었던 배경이다.

이제 대통령의 견해는 분양원가공개로 슬그머니 바뀌었다. 그러나 분양원가 공개는 참여정부 부동산 철학과 배치되는 것으로, 아파트가격의 상승원인이 신규아파트의 분양가 상승으로 인한 기존 아파트의 복성 가치의 상승이라고 보는 것이다. 이는 건설회사의 부당한 폭리가 있을 가능성을 논외로 한다면, 아파트 가격을 원가+정상이윤의 적정한 분양가 이하로 떨어트리는 것은 불가능하고 자원배분차원에서도 바람직하지 않다는 사실을 인정하는 것이다.

필수재인 주택에 아무리 세금을 붙여도 건설업체가 분양하는 원가+정상이윤 이하로(또한 그와 연동된 기존 아파트의 가격 이하로) 아파트 가격을 낮출 수 없다. 세금을 붙이면 오히려 그만큼 아파트 가격은 상승한다.(기존 아파트에 부과시에는 국민의 주거비부담만 증가. 결과적으로 아파트 가격상승과 같음). 이렇게 본다는 것은 아파트가격이 불로소득이 자본화된 것으로 보아 불로소득을 세금으로 환수하면, 불로소득이 적어지므로 자본화된 아파트의 가격이 하락할 것으로 보는 것과는 전혀 다르다.

사태를 보다 분명히 해보자. 예를 들어, 모든 아파트 건축에 명목여하를 불문하고 10%의 세금을 새로 부과하고, 다른 사정이 일정하다면, 분양가는 10%의 상승한다고 보아야 한다. 이는 기존 아파트 가격의 상승요인이 되는가? 이 경우 기존의 아파트가격이 세금만큼 상승하는 것은 당연하다. 새로운 세금부과로 아파트의 신규 공급에 10%의 필수비용이 더 들며, 기존 주택의 가치는 그만큼 증가하기 때문이다. 참여정부가 아파트가격을 잡기 위해 부과한 각종 세금 및 부담금이 분양원가에 포함되어 신규아파트 분양가 및 기존 아파트 가격을 밀어 올리고 있다는 사실은 하나의 비극이다. 주택가격 상승에 별무대책인 미국의 주택가격은 하락세가 완연한데, 세금 및 규제 위주의 강력한 부동산 정책을 펼친 우리나라의 아파트 가격이 상승을 지속하고 있는 수수께끼의 열쇠이기도 하다.

분양원가 공개정책과 불로소득 환수정책은 서로 모순되고 병립 불가능한 정책이다. 슬그머니 바꿀 수 있는 정책이 아닌 것이다. 정책기조를 바꾸지 않는 한 부동산 가격의 상승은 계속될 것이다. 두개의 모순되는 정책을 동시에 시행하면 어떻게 될까? 분양가를 공개하게 되면 그 안에 외돌아서 들어있던 세금과 각종부담금등 준조세가 분양원가의 주요 구성항목이라는 것이 드러나게 될 것이다. 그리고 분양가를 낮추기 위해서는 그것들을 폐지하라는 압력을 받게 될 것이다. 그 세금들은 정부의 기존 정책에 따라 아파트 가격과 토지가격을 낮춘다는 명분으로 토지와 건축행위에 붙은 각종 세금들인데, 그것이 아파트 가격 상승의 주범이었음이 극명하게 드러나게 되는 것이다.

생각건대, 대통령은 정책실패를 솔직히 시인하고 잘못된 정책의 책임을 물어 관련 당국자들을 바꾸어야 한다. 그리고 부동산제도를 근본부터 뜯어 고쳐야 한다. 우리나라에 투기세가 도입된 것은 1968년으로 부동산 투기를 세금으로 제거할 수 있다는 인식은 뿌리가 깊다. 그러나 부동산 투기는 불로소득의 문제가 아니라 물가상승의 문제다. 주택물가가 상승되어 주택을 보유하지 않은 사람들의 고통이 심해지는 것을 주택을 가진 사람들의 불로소득의 문제로 보는 것은 가당찮은 일이다.

자유경쟁이 이뤄진다면 상품가격이 원가+정상이윤에서 이루어진다는 것은 분명한 경제 법칙이다. 신규아파트 분양가가 주변아파트 값을 끌어올린다는 것도 분명한 경제적 사실이며, 1가구 1주택에서 소득이 주거의 비용으로 들어가지 소득이 생기지 않는다는 것도 분명한 사실이며, 세금중과가 주거비용을 증가시킨다는 것도 분명한 사실이다. 영국속담에 “사실은 생각보다 끈질긴 것이다. 우리는 좋든 싫든 그것을 고려해야한다”고 한다. 이제는 세금과 규제위주의 부동산 정책을 폐기하고 사실에 근거를 둔 과학적 토대위에 종합적인 부동산 제도를 세워야 한다.

분양원가를 공개하는 것도 그 자체로서 효과가 있는 것은 아니다. 건설업체가 부당한 폭리를 취하고 있다면 이것을 제거하여 가격을 낮추어야 한다는 것은 물론이다. 그러나 설익은 분양원가공개 제도는 오히려 건설업계의 도덕적 해이를 유발하는 등 부작용의 우려가 있다. 분양가 공개를 민간업계까지 확대하는 것이 꼭 필요한지도 의문이다. 후분양제의 경우, 당초 취지를 생각해볼 때 오히려 분양가를 상승시킬 가능성이 많다.

분양원가 공개정책은 신축적인 도시계획을 통해 아파트를 지을 수 있는 주거용지의 적절한 준비와 택지개발 과정에서 개발이익을 낮추어 싼 가격에 택지를 공급할 수 있는 방안, 그리고 기술개발 등 토목 및 건설원가를 낮출 수 있는 방안 등을 고민하는 종합적이고 섬세한 부동산 관련 정책과 어우러질 때 소기의 목적을 달성할 수 있을 것이다.