정부의 부동산 투기대책 발표시기가 다가오면서 그 윤곽을 대체로 알 수 있게 되었다. 정부의 이 문제에 대한 인식이나 대책에 대해 큰 기대를 한 것은 아니었지만 그 무모함은 가히 예상을 뛰어넘는다. 그대로 시행된다면 국민경제와 시민생활에 파괴적이고 비극적인 결과를 가져올 것이다.

짧은 몇마디 글로서 정부정책의 변화나 올바른 인식전환을 기대하지는 않고자 한다. 그럼에도 불구하고 필자가 지난번 “부동산가격 문제에 대한 일고찰”에 이어 이 글을 쓰는 이유는 지난번 글의 부제에서 밝혔듯이 부동산 문제의 본질에 관하여 발상의 전환이 필요하다고 생각되고, 정부의 인식전환. 올바른 정책수립 및 사회 발전은 시민사회의 담론수준에 따라  그 수준에 맞게 형성될 수 밖에 없다는 점에서이다.

각 국민은 그 수준에 맞는 정부를 갖게 된다고 했던가. 불세출의 지도자가 없는 우리 사회에서 더욱 그러하다. 결국 국가의 주인은 국민일 수밖에 없고 네티즌은 현재의 그리고 멀지 않은 장래의 우리나라의 주인이다. 필자가 아래 몇 개 글에서 밝히는 소견은 본래 학문적 체계를 갖추어 서술되어야 할 성질이나 여러 사정상 또 (인터넷)저널이라는 제약상 에세이 형식으로 서술코자 한다.

부동산 가격의 결정원리

부동산은 토지와 건물로 대별할 수 있다. 우리 사회에서 흔히 문제가 되는 범위에서 말하자면 토지문제와 주택문제이다. 주택은 생활필수품의 하나로 그 건물부분은 生産物이고 건축비는 비교적 명백하므로 결국은 土地價格문제로 나타난다.

토지가격이 물가상승률보다 높게 상승하면 투기가 일어나거나 부동산 가격에 거품이 끼었다고 인식하는 것이 우리의 일상 의식이고 토지거래허가제도등 법제도 이를 반영하여 물가상승율을 기준으로 하고 있다. 그런데 주로 물가계산의 기초가 되는 일반 상품의 가격결정원리와 토지의 가격결정 원리는 전혀 다르다는 점은 간과되고 있다.

토지가격은 어떤 요인에 의해 정해지는가? 우선 지적되어야 할 것은 토지소유는 자본주의 제도의 역사적. 논리적 전제이다. 토지의 사적 소유 없는 공장 기계 등 자본의 사적소유는 생각하기 어렵고 자본의 사적소유 없는 자본주의는 이미 자본주의가 아니다.

토지의 사적 소유는 필연적으로 각 필지의 생산성에 따라 차등이 있는 임대료 수입을 가져온다. 토지이용에 대한 대가 즉 地代를 가져온다. 지구상의 한조각의 토지 A가 X원의 화폐수입을 가져오는 것이다.

<자본주의 사회에서는 다른 조건이 같을 경우, 번화가매장에서는 뒷골목 점포보다 더 많은 숙녀복을 팔 것이고 더 많은 돈을 번다는 점은 자명하다. 그의 추가수입은 땅이 자기소유가 아니라면 땅 소유자에게 돌아갈 것이다. 임대료로서... 지대로서... 이런 사정은 모든 토지에 대해서 마찬가지다. 국유지라도 임대료를 내고서야 사적으로 이용 할 수 있다. >

땅값은 이 지대를 현재가치로 할인한 것이다.   토지= A  지대= R   이자율=i 라고 하면, A라는 토지의 땅값 Ap = R / i  이다.  한달에 83만원씩 1년에 1,000만원의 임대료 수입을 낳는 토지 A의 가격은 i = 5% 라면 증류수와 같은 순수한 상태에서는 2억이 될 것이다.

경제학에선 ceteris paribus(다른 조건이 같은 경우에)를 많이 쓴다. ceteris paribus 면, 토지가격은 지대와 이자율에 따라 결정된다.

경기가 좋다든지 등의 이유로 임대료가 올라가면 땅값은 상승할 것이다. 지대가 같더라도 이자율이 떨어지면 (이자율은 불경기라서 또는 정부정책에 의해서 또는 호경기라도 신용이 왕성하여 싸든) 땅값은 상승한다. 근래 2 ~ 3년간의 세계적인 저금리 추세로 어느 나라나 부동산 가격이 비슷한 비율로 폭등하였다.

반대로 이자율이 올라가면 토지가격은 하락할 것이다. IMF 당시 살인적 고금리로 수많은 대형건물과 빌딩의 소유자가 임대수요 및 임대료수입의 감소까지 겹치면서 부도났고 경매 등으로 헐값에 외국인에게 넘어갔다. 땅값 역시 폭락하였고 토지거래는 실종되었으며 토지공사는 팔리지 않는 개발택지로 골머리를 앓으며 한 사람에게 수십 개라도 계약금만 걸면 상업지든 주택지든 할인하여 팔았다.

토지가격 결정의 原理는 이와 같이 단순하다. 정부 관료와 정치인들 머리 좋은 경제학자들이 이런 단순한 사실조차도 모른다고 생각하는 것은 일견 그들을 모독하는 것처럼 보이기까지 한다. 하지만 現實世界는 수많은 우연적 사실들이 착종되어 회색으로서만 나타나는데 부정확한 경제이론에 찌든 그들에게 대부분 혼동되고 혼란스러운 것으로 나타날 뿐이다.

그러나 일견 선의로 보아줄 수도 있는 이러한 인식상의 오류는 잘못된 정책으로 연결될 때 국민생활을 불편하게 하고 경제를 마비시킬 수 있다. 아래에서는 이러한 인식상의 오류와 그것들이 잘못된 정책으로 어떻게 연결되는가 하는 경우를 몇 개 생각해 보기로 한다.

첫째로, 그들에게 부동산 가격은 다른 모든 상품과 마찬가지로 수요와 공급에 의해 결정될 뿐이다. 수요.공급 법칙의 배후에서 서로 다른 원리가 일반 소비품과 이자 낳는 자산 사이에 작용한다는 사실은 더 이상 보이지 않는다. 물가상승율 이상으로 부동산 가격이 상승하면 작동하는 토지거래 허가제등은 여기에서 사상누각을 짓는 근거를 구한다.

또 수요란 유효수요이고 즉 구매력을 갖춘 수요이므로 눈 먼 그들에게 곧 돈으로 보인다. 공급이란 토지 주택이다. 그들에게는 한 편에 돈이 한편에 부동산이 서고 과잉 부동자금이 많아서 부동산 투기가 일어나는 것이란 익숙한 관념이 나타난다. 그것은 부동산을 누르면 주식시장이 활성화되고 반대면 반대인 것으로, 부동산에서 돈이 빠져나와야 자본시장이 활성화되고 투자가 늘고 경제가 살아난다는 관념으로 전개된다.(김광수의 눈에그렇게 보인다. 김광수경제연구소2004년 인터뷰기사)
그러나 현실세계는 어떤가? 그렇지가 않다.

부동산가격의 결정원리는 수익을 낳는 유가증권인 주식이나 채권에도 그대로 적용된다. 따라서 IMF시기 부동산 가격의 폭락할 당시 주식시장은 300P이하로 폭락하였다. 근래 주식시장의 활황은 경제가 좋아서 그러한 것이 아니라 IMF 때보다 더하다는 불경기 속에서도 저금리 덕분에 1,000P넘어서며 2,000을 넘을 것이라느니 하며 호황인 것이다.

현실을 가까이서 몸으로 체험하는 사람은 주식과 부동산은 시차가 문제일 뿐 동행하는 것임을 보고한다 (헤럴드경제 8.3일자 기사 윤세욱 메리츠증권 리서치센터장). 주식시장도 1,000P를 넘어서서 대연정을 추진하게 되었다는 대통령의 변은 차라리 코미디이나 대통령의 말이기에 웃을 수도 없는 코미디이다.

현실에서 어느 누구도 땅 팔은 돈을 땅에 묻지 않는다 (영천농협의 잔고증가 기사 참조).땅을 사는 사람이 땅에 돈을 묻는 것도 아니다. 그건 매수자 개인적 차원에서만 그렇다. 매수자 개인차원의 일이 피상적 관찰자에게 사회 전체의 일로 오인되기도 한다. 그러나 그 돈은 하루 이틀 내 거의 다가 매도자의 은행잔고로 나타나는 것이 사실이다. 땅 판 농민의 은행잔고는 자식의 학비로 아파트 구입비로 가전제품 등의 구입으로 소비될 것이다.

이 상황을 영천에서 서울로 옮겨보자. 여기에서 매도자는 사업상 필요에 의해 매도하는 경우가 더 많을 것이고 부동산 투자자는 보수적 투자자에 속할 것이다. 매도자 예금의 잔고증가는 이 경우에 사업상의 투자나 소비에 더 많이 사용될 것이다.

여기까지 오면 머릿속에 부동산에 돈이 들어가지 않아야 경제가 살아난다는 관념이 꽉차있는 사람들이 국토의 40%를 규제지역으로 묶거나 세무조사를 한다고 위협하여 부동산매매를 얼어붙게 하는 것이 얼마나 투자와 소비를 억제하고 살아나려는 경제를 짓밟는 행위인지 알 수 있다. 정부에서 고작 한다는 일이 이렇다.

셋째로 부동자금은 저금리가 지속되면 당연히 증가한다. 은행에서 어음등의 할인이 많아지고 부동산 대출도 증가할 것이기 때문이다. 낮은 이자율은 원인이고 과잉 부동자금은 그 결과이다. 저금리가 이자(수익) 낳는 자산의 가격을 상승시키는 주요인임은 위에서 살펴본 바이다. 낮은 이자율은 원인이고 부동산 가격의 상승은 그 결과이다.

저금리를 경기대책의 일환으로 중시하는 정책당국자들은 부동산가격 상승의 주범으로 저금리를 지목하길 주저한다. 아버지 없는 집안에 형이 아버지 역할을 대신하듯이 과잉 부동자금은 부동산가격 상승의 원인이 되었다. 형이 없더라도 동생은  태어날 수 있는 것인데도 말이다. 형 때문에 동생이 태어났다고 주장하는 사람들은 대출을 환수해야 한다는 등 온갖 웃지 못 할 대책이 제시한다.

지나가는 김에 말이지만 부동산 거래가 별로 없어도 다시 말해 절반 이하로 떨어져도 저금리가 일정기간 지속되면 부동산가격은 상승할 것이란 점을 알 수 있음을 지적해 둔다. 이는 주식과 채권이 그러할 것과 마찬가지이다.

그들의 현실 인식의 오류가 외국에선 보기 힘든 온갖 잘못된 정책  토지거래 허가제 투기지역지정제도 세무조사 국민재산을 강탈하는 세금대책 등을 낳고 있다. 미국에서는 이런 일들이 없거나 덜 한가보다. 미국 조야는 부동산 버블에 대해 호들갑도 별로 없고 장기적 관점에서 FRB의 금리인상으로 대처하고 있다는 보도다(조선일보 8.20 김기훈 뉴욕특파원의 보고).

한가지만 더 지적하고 맺고자 한다. 원인과 결과를 뒤집어 보는 것은 양극화의 문제에서도 나타난다. 양극화는 신자유주의 정책이 주범이다(쾌도난마 한국경제.이종태 엮음 참조). 근로자의 50%이상이 비정규직으로 최저생계 수준의 급료를 받고 일하고 있다. 청년 실업율로 취업 재수 삼수생까지 아주 포기자까지 아우성이란 보도다. 소득양극화의 결과로 중대형APT 가격은 폭등하는데 서민주택은 오히려 하락하는 것이 저간의 현실인 것이다.

왜곡된 경제구조로 분배가 제대로 이루어지지 않고 있는데 당국자의 머리 속에서는 청년 실업률의 증가  비정규직의 문제가 분배의 문제로 보이지 않고 정부가 해결해야 할 일로 보이지도 않고, 법으로 세금을 뜯어 나누어주는 것이 분배의 문제로 보인다(유시민 분배의 법칙은 마음 속에 있다. 이정우  분배없이 성장없다 논문).

경제학을 법학으로 환원시키는 것이 그들 경제전문가들의 인식 수준인가? 생산이 제대로 안되는 것은 다른 말로 국민총생산이 부진한 것이 국민의 헌법상 4대의무중 하나인 근로의무가 약하게 규정된 데 원인이 있다는 분석이 급기야 등장할 날도 멀지 않은 듯하다.

필자의 어떤 주장도 부동산투기를 정당화하는 것으로 곡해될 수 없음을 노파심에 말씀드린다. 다음 번에 세금대책의 원리상 문제점과 경제원리에 근거한  부동산 대책에 대해서도 서술할 것을 말씀드리며 강호제현의 질정을 달게 받겠다 .