현 시점에서 대한민국 17대 대통령이 될 가능성이 가장 높은 사람은 한나라당 대통령 후보인 이명박씨이다. 이 후보와 한나라당의 기세가 워낙 드높은데다 범여권이 지리멸렬하고 있는 형편이라 이명박 대세론이 쉽게 꺾일 것 같지도 않다.

사정이 이와 같다면 이명박 후보가 한국 사회 각 부면에 대해 가지고 있는 문제의식과 이를 해결하기 위해 내세우고 있는 정책들을 살펴보는 것이 매우 긴요하다 할 것이다.

몇 일전 이 후보는 〈매일경제〉와 가진 인터뷰에서 부동산 및 교육 등에 대해 자신이 품고 있던 생각들을 피력한 바 있다. 특히 눈길을 끈 것은 부동산문제에 대한 이 후보의 생각인데 우려되는 대목이 참으로 많았다. 이번 기회에 이 후보의 발언-결국은 그의 생각-이 지닌 문제점들을 차근차근 짚어보는 것은 여러모로 유익할 것 같다.

이명박 후보는 부동산 문제의 원인이 무언지도 몰라

이명박 후보가〈매일경제〉와 가진 인터뷰를 보면 이 후보가 부동산 문제의 근본원인이 무언지에 대해 모르고 있다는 생각을 지울 길이 없다. 아래는〈매일경제〉에 실린 이명박 후보 인터뷰 기사 원문이다.
 
- 참여정부 부동산정책을 놓고 논란이 많은데.

▶부동산 문제를 조세정책으로 해결하겠다고 하는 것 자체가 바람직하지 않다. 조세정책은 부동산대책의 여러 종합정책 중 극소 부분의 정책이다. 조세정책으로만 무리하게 해결하려면 부작용이 더 커져버린다.

현 정부가 조세정책을 강력히 썼는데 지금 서서히 부작용이 나오기 시작한다. 큰 것이 지방 주택사업 위축이다. 지방경제에 미치는 영향이 크고 서민들이 더 힘들어졌다. 다 아는 얘기지만 서울 강남 등 특정 지역에 대한 전략을 하다보니까 그렇게 됐다. 2008년 지나면 부작용이 구체적으로 나올 것이다.

위의 기사를 보면 알 수 있지만 이 후보는 조세정책을 부동산 문제를 해결하기 위한 수단 가운데 매우 작은 부분으로 취급하고 있다. 그러나 이와 같은 이 후보의 생각은 부동산 문제의 근본원인 및 해법에 대한 무지에서 비롯되는바 크다.

널리 알려져 있다시피 부동산 문제의 근본원인은 부동산-특히 토지-를 소유하거나 처분할 때 발생하는 불로소득이다. 따라서 부동산 문제를 근본적으로 해결하기 위해서는 부동산의 소유 및 처분 시에 발생하는 불로소득을 차단하거나 환수하지 않으면 안 된다. 이를 위한 최선의 수단이 보유세-특히 토지보유세-이고 양도소득세 및 각종 개발이익환수장치들은 한시적으로 이를 보완하는 역할을 한다.

물론 조세 정책-특히 보유세와 양도세 및 각종 개발이익환수장치-만 가지고 부동산 문제를 완전히 해결할 수는 없다. 그러나 조세 정책 없이 혹은 가벼운(?) 조세 정책을 가지고 부동산 문제를 해결할 방법은 어디에도 없다. 만약 그런 방법이 있거든 이 후보가 한 번 제시해 보기 바란다.

부동산 문제의 해결에 조세정책이 중요하다는 사실은 최근의 경험을 통해서도 여실히 증명된다. 국민의 정부 말부터 시작돼 참여정부 내내 지속된 부동산 가격 폭등이 올해 들어 진정되는 기미가 역력한데 이는 보유세 현실화에 힘입은 바 크다.

강력한 조세정책으로 인해 지방 주택 사업이 위축되고 있으며 이로 인해 지방경제가 타격을 받고 있고 서민들이 더 힘들어졌다는 이 후보의 지적에도 전혀 동의할 수 없다.
아마도 이 후보가 말하는 지방 주택 사업 위축은 최근 잇따르고 있는 지방의 아파트 미분양 사태를 의미하는 듯 하다. 그러나 최근 문제가 되고 있는 지방의 아파트 미분양 사태는 건설사들의 잘못된 수요예측에 기인한 무분별한 공급확대에 근본원인이 있다고 보는 것이 타당할 것이다.

물론 현재로서는 일부 지방 건설사들이 어려움에 처해있는 것이 사실이지만 이는 실수요에 맞게 공급이 재편되는 과정이라고 이해하는 것이 옳다. 쉽게 말해 투기적 가수요가 거의 존재 하지 않는 지방의 부동산 시장은 다른 재화와 마찬가지로 수요와 공급의 원리가 관철되고 있는 것이다.

사정이 이와 같다면 부동산 시장에서도 ‘수요와 공급의 원칙’이 중요함을 누차 강조하는 이 후보 입장에서는 쌍수를 들어 환영할 일이 아닌가?

부동산 가격이 오르면 무조건 공급을 늘려라?

이 후보의 재건축 및 재개발에 대한 입장도 우려스럽기 그지없다.〈매일경제〉와의 인터뷰 원문을 옮겨본다.

－재개발ㆍ재건축 규제는 어떻게 할 것인가.

▶국가 전체 경제적 측면에서 보면 신도시 건설보다는 기존 도시에서 주택 공급을 늘리는 게 좋다고 본다. 신도시 하나 만드는 데 들어가는 비용과 거기서 나오는 부작용이 있다. 대지 수용하고 나면 거기에 풀리는 돈이 또 부동산으로 들어오는 것을 생각하지 못했다. 그게 100조원 가까이 된다. 주택 몇 채 지어서 공급 늘어나는 것만 생각했다.

2008년 새 정권 들어서도 보상비가 나가게 돼 있다. 대구에 내려가서 보니까 혁신도시 보상 받아서 가장 먼저 산 것이 강남 아파트라고 하더라. 자기가 살 집도 아닌데. 신도시 건설에 따른 부작용이 바로 그거다. 기존 도시에서 하게 되면 지하철 도로를 만들 필요도 없고 어차피 거기는 개선해야 할 조건이 갖춰져 있으니까 여러 가지 측면에서 신도시보다 기존 도시를 재개발ㆍ재건축하는 게 옳다고 본다.

서울 한가운데서 재개발ㆍ재건축하고 용적률 조금 높여주면 신도시 몇 개 만드는 거보다 낫다. 잠깐은 부작용이 있을 수 있지만 물량이 늘어나면 결국 집값이 안정될 수밖에 없다.

위의 인터뷰 내용을 꼼꼼히 살펴보면 알겠지만, 이 후보는 부동산 가격 상승의 원인이 실수요에 의한 것인지 아니면 투기적 가수요에 의한 것인지 구분할 필요가 없다는 관점에 서 있는 것처럼 보인다.

부동산 가격이 올라가면 공급을 늘려야 하는데 신도시를 건설하기 보다는 기존 도심을 재건축하거나 재개발하는 것이 더 효과적인 방법이고 필요하다면 용적률을 더 높여줄 수 있다는 것이 이 후보 생각의 골자이다.

그러나 이러한 이 후보의 견해는 위험하기 짝이 없다. 부동산 가격 상승의 원인이 실수요인지 아니면 투기적 가수요인지를 구분하는 것은 매우 중요하다. 만약 부동산 가격 상승이 실수요에 기인한 것이라면 택지 및 주택 공급을 늘려야 하고, 투기적 가수요에 의한 것이라면 부동산 세제 등을 통해 투기적 가수요를 억제시켜야 한다.

80년대 말에 기승을 부렸던 부동산 가격 상승은 실수요에 기인한 측면이 컸다. 당시 주택 보급률은 56%수준이었다. 따라서 이런 상황에서는 택지와 주택 공급을 지속적으로 확대하는 것이 옳은 처방이었다. 당시 정부가 1기 신도시 건설로 상징되는 공급확대정책을 채택했던 것도 바로 이런 이유 때문이었다.

물론 당시 정부는 이른바 토지공개념 3법으로 명명되는 가수요억제정책도 병행했다.  

그러나 주지하다시피 국민의 정부 말기부터 시작해 참여정부 내내 계속된 부동산 가격 폭등의 원흉은 투기적 가수요의 존재였다. 이는 주택보급율은 106%인데 반해 자가보급율은 60%수준이라는 점, 이른바 '버블세븐' 지역의 주택담보대출 금액과 비중이 타 지역을 크게 압도한다는 점, 강남벨트 등의 주택 소유 편중도가 극심하다는 점, 버블세븐 지역의 매매가 대비 전세가 비율이 전국 최저 수준이라는 점 등이 명확히 증거한다.

사정이 이렇다면 공급을 늘릴 것이 아니라 투기적 가수요를 억제시키는 정책을 강력히 펴야 하는데 그 구체적인 수단이 각종 세제-보유세 및 양도세, 각종 개발이익환수장치-와 미시적 금융정책-주택담보대출 관리-이다.

참여정부의 부동산 대책이 적지 않은 한계를 지니고 있음에도 불구하고 평가를 받아야 하는 것은 바로 위에 적시한 정책들을 뚝심 있게 밀고 나갔기 때문이다.

투기적 가수요에 의해서 부동산 가격이 상승했을 때 섣불리 공급확대정책을 취하면 별다른 효과를 거두지 못한 채 적지 않은 부작용만 발생시키기 쉽다.

이론상 무한대로 팽창이 가능한 투기적 가수요에 의해서 상승한 부동산 가격을 안정시키기 위해서는 압도적인 수량의 공급을 그것도 즉시 해야 하는데 그런 방법은 지구상에 존재하지 않는다. 오히려 투기적 가수요가 사라진 후 공급과잉으로 인해 부동산 시장이 경착륙할 가능성이 높다. 

답답한 것은 이명박 후보가 ‘부동산 가격이 오르면 그 원인을 불문하고 공급을 늘려야 한다’는 시장근본주의자들의 프레임에 경도돼 있다는 사실이다. 백보를 양보하여 공급을 늘리는 것이 필요하다면 신도시를 건설하거나 재건축 및 재개발에 의존할 것이 아니라 기존의 다주택 소유자들이 가지고 있는 여분의 주택을 시장에 매각하도록 정책적으로 유도해야 할 것이다. 물론 이를 위한 최선의 수단이 보유세 현실화임은 재론할 필요가 없을 것이다.

통계에 따르면 종부세 납부대상자 중 40% 이상이 3채 이상의 주택을 보유하고 있다고 한다. 그런데 3주택 이상 보유자가 2채를 남겨두고 나머지만 처분해도 19만 3천채의 신규 공급효과가 있다고 한다. 이는 판교신도시를 6개 짓는 것과 마찬가지 효과를 발휘하는 셈이다.

이 후보가 자신 있게 말하는 재건축 및 재개발은 거시적으로는 국토균형발전, 미시적으로는 도시계획의 목적과 필요에 적합할 경우에 한해 추진되는 것이 옳을 것이다. 재건축 및 재개발 시에 발생하는 개발이익은 대부분 환수돼야 함은 물론이다.

휴화산을 활화산으로 만들 셈인가?

익히 알다시피 지금의 부동산 시장은 안정된 상태이다. 그러나 시중의 풍부한 유동성과 국민들의 뇌리에 박힌 부동산 불패신화를 생각할 때 언제 다시 투기심리가 재발할지 알 수 없다.

부동산 시장은 특히 시장 참여자들의 심리가 중요한 역할을 한다. 그런데 현 시점에서 대권에 가장 근접한 이명박 후보가 부동산 시장이 동요할 신호를 자꾸만 보낸다면 시장 참여자들의 마음 또한 흔들릴 가능성이 높다.

이명박 후보가 하고 있는 부동산 세제에 대한 부정적 발언과 공급확대에 대한 긍정적 입장표명은 부동산 시장을 투기장으로 변화시킬 폭발성을 내포하고 있다.

이명박 후보는 지금이라도 부동산 부자들에게 꿈과 희망을 주는 발언을 멈추는 것이 좋겠다. 혹시 부동산 시장을 휴화산에서 활화산으로 만들 생각이 아니라면 말이다.