<동아일보(아래 동아)>는 지난 11월 15일자 신문에 "부동산정책, 대통령 '코드'부터 바뀌어야"라는 제목의 사설을 실었다. <동아>는 이 사설을 통해 "이들(부동산정책 담당자들)과 대통령은 더 좋은 주거환경을 원하는 보통 민심을 무시한 채 '평등 장사'에 바빴다"라는 평가를 내리고 현 정부의 부동산 정책을 비난한 후, "궁극적으로 시장 친화적 코드가 해법이다"란 문장으로 글을 맺었다. 그렇다면 <동아>가 말하는 '시장친화적 코드'와 '진정한' 시장친화적 부동산 정책이 어떻게 다른지 한번 짚어보는 것이 필요하다.

<동아>가 주장한 시장친화적 코드, 곧 시장친화적 부동산 정책은, 그 명칭만으로는 바람직한 것이다. 중요한 것은 그 내용이다. 진정한 시장친화적 부동산 정책은 바로 '시장친화적 토지공개념' 정책이다. 시장친화적 토지공개념 정책이란 토지공개념을 구현하는 구체적인 정책 가운데 소극적으로는 시장의 작용을 저해하지 않는 정책, 적극적으로는 비정상적인 시장을 정상화하는 정책을 의미한다.

본론으로 들어가기 전에 먼저, 건물을 포함한 부동산에 대해 토지에 초점을 맞추는 이유는 한국 부동산 문제의 핵심 원인인 부동산 불로소득의 본질이 건물의 경우에도 바로 '토지불로소득'에 있기 때문이다. 일반적으로 토지 위의 건물은 시간이 지나면서 낡아가므로 그 가치가 하락하는 반면, 건물 아래 토지는 인구증가와 사회발전에 의해 그 가치가 상승한다. 부동산 불로소득의 본질은 바로 이 상승하는 토지가치로 구성된 토지 불로소득인 것이다. 진정한 부동산 정책의 핵심은 바로 토지 정책이 되어야 하는 이유가 바로 여기에 있다.

<동아>가 말하는 사이비 시장론의 문제점

<동아>는 지금까지 틈만 나면 시장에 충실하라고 주면하면서, 시장친화적 코드만이 해법이라고 주장해왔다. 하지만 <동아>가 옹호하는 '사이비 시장론자'들은 시장친화적 토지공개념에 반대하면서, 토지도 일반 상품처럼 시장에 맡기면 수요공급의 법칙에 의해 토지가 효율적으로 배분된다고 끊임없이 주장한다. 인간이 생산하지 않은 토지가 사유재산이 될 수 있는가에 대한 원초적인 의문은 차치하고, 이런 주장에는 사이비 시장론자들이 중시하는 시장의 효율성과 관련해서 적어도 다음의 두 가지 문제가 있다.

첫째, 토지매매시장은 본질적으로 제 기능을 제대로 발휘하기 어려운 '불량시장'이다. 토지매매시장은 지가를 매개로 하여 토지 배분이 이루어지는 곳이며, 지가는 무한한 미래의 지대(즉 토지 임대가치)를 현재 가치로 환산한 금액이다. 그런데 인간의 미래 예측 능력은 극히 부실하기 때문에 지가도 미래의 지대를 제대로 반영하지 못한다. 이 때문에 토지불로소득이 전국적으로 그리고 만성적으로 발생하고 이를 노리는 투기적 가수요가 등장한다. 이러한 토지매매시장은 토지자원의 효율적 배분을 못할 뿐만 아니라 경제 전체를 왜곡시키기까지 한다.

이러한 시장을 정상화하는 방법은 두 가지이다. 하나는 인간의 예측 능력을 대폭 개선하는 것이고 또 하나는 토지불로소득을 환수하여 토지매매시장에 실수요만 나타나도록 하는 방법이다. 전자는 인간의 본성적인 한계로 인해 거의 불가능하다. 그렇다면 어느 쪽으로 가야할지는 분명하다. 토지불로소득을 완전히 환수하여 시장을 정상화시켜야만 한다.

둘째, 세금이 있는 시장은 순수한 시장이 아니다. 시장은 자발적인 교환을 통해 자원을 배분하는 기구이다. 그런데 자발적인 교환과 거리가 먼 세금을 강제로 징수하는 사회에서는 세금만큼 시장 영역이 줄어든다. 우리나라의 경우 조세부담률이 20%를 넘기 때문에 세입 부분만 보더라도 시장 영역은 80%가 안 된다. 즉 이러한 세입 구조를 유지하는 한, 순수한 시장경제가 아닌 것이다.

경제주체가 자발적으로 지불하려고 하는 대가를 세금으로 징수하는 동시에, 대가 관계가 없는 강제징수금을 그만큼 줄이면 시장의 영역이 확대된다. 예를 들어 토지사용자가 자발적으로 지불하려고 하는 대가인 지대를 세금으로 징수하면서 그만큼 대가관계가 없는 강제징수금인 소득, 부가가치, 건물 등에 대한 세금을 줄이면 시장 영역이 확대된다. 뿐만 아니라 소득세, 부가가치세, 건물세 등은 시장을 북돋우는 경제활동을 위축시킨다는 점을 고려하면 이런 세금을 감면하는 조치는 시장경제를 더욱 더 활성화시킬 것이다.

또한 토지사용자가 지대를 지불하도록 하면 효율적인 토지 배분이 이루어진다. 그러므로 소위 시장론자가, 지대를 과표로 하는 토지보유세를 수단으로 하여 토지불로소득을 환수하고, 그만큼 소득세, 부가가치세, 건물세 등을 감면하자는 내용의 시장친화적 토지공개념에 반대한다면 자가당착에 빠지고 만다. 진정한 시장론자라면 오히려 그러한 세제 개편을 적극 추진해야 한다.

토지불로소득 환수가 바로 '시장친화적인 코드'이다.

시장친화적 토지공개념 정책의 핵심 내용은 다음과 같다. 첫째, 토지불로소득을 완전히 환수해야 한다. 이것은 토지매매시장에 투기적 가수요가 등장하는 것을 차단하여 토지시장이 정상적으로 기능할 수 있도록 해주는 정책이다. 이 정책은 정부의 추가 개입을 줄이기 위한 기본적인 개입이다. 마치, 정상적인 경쟁이 이루어지는 시장을 만들기 위해 독과점을 규제하는 것과 같은 성질이다.

토지불로소득을 완전히 환수하면 토지투기를 억제하기 위해 토지의 소유와 거래를 제한하는 무리한 정책들은 일체 필요 없게 된다. 예컨대 토지 소유를 제한하는 토지소유 상한제와 소유자격 제한제, 그리고 토지 거래를 제한하는 토지거래 허가제나 분양권 전매금지 등은 모두 필요 없게 되는 것이다.

둘째, 토지보유세 위주의 세제 개편을 해야 한다. 그 이유는 두 가지이다. 하나의 이유는 토지보유세가 토지불로소득을 환수하는 최선의 수단이기 때문이다. 토지세에는 토지매입세나 토지매각세와 같은 거래세도 있는데, 거래세는 토지의 자유로운 거래에 지장을 주어 시장 기능을 제한한다. 토지보유세 중에서도 가장 이상적인 형태는 지대를 과세표준으로 하고 세율이 균일하며 세율이 100%에 가까운 세금이다.

다만 양도소득세는 그 부작용에도 불구하고 토지불로소득을 환수하는 조치로써 약간의 배려가 필요하다. 토지보유세율이 높지 않아 토지불로소득 환수가 불충분할 경우에는 양도소득세를 부득이하게 사용할 수밖에 없고 또 토지보유세율이 상당한 정도로 높아지는 경우에도 부차적인 수단으로 허용될 수 있다.

토지보유세 위주의 세제 개편이 필요한 또 하나의 이유는 소득, 부가가치, 건물 등 생산적인 경제 활동에 대한 세금을 감면하기 위해서이다. 이러한 세금은 시장의 영역을 좁히고 경제활동을 위축시키므로 이러한 세금을 줄이고 토지보유세를 늘리면 그만큼 시장친화적인 세제로 나아가게 된다.
 
<동아>여, '투기친화적 사이비 시장론'이 아닌 '시장친화적 토지공개념'으로 정론을 펼쳐 달라.

<동아>는 지금까지 줄기차게 부동산 불로소득을 환수할 수 있는 최선의 방안인 보유세 강화를 세금폭탄으로 매도하면서 공급 확대를 주장해 왔다. 그러나 <동아>의 주장처럼 만약 부동산 불로소득 환수 정책을 폐기한 상태에서 공급을 확대한다면, 그 공급 확대 물량은 순식간에 부동산 불로소득을 노리는 투기꾼들에게 접수되고 말 것이다. 부동산 불로소득 환수가 없는 공급확대론은 시장에 투기적 가수요를 창궐하게 만드는 사이비 시장친화론으로써 '투기친화적 코드'에 다름 아니다.

진정한 시장이란 투기수요는 제거되고 실수요만 존재하는 시장이다. 올바른 시장친화적 부동산 정책은 먼저 부동산 불로소득을 근절할 수 있는 최선의 대안인 보유세 강화 정책을 지금보다 훨씬 더 강력하게 실시하여 투기적 가수요를 원천봉쇄함으로써 시장에 실수요만 남게 하는 것이다. <동아>는 앞으로 더 이상 투기친화적 사이비 시장론을 유포하지 말고, 진정한 시장친화적 부동산 정책인 시장친화적 토지공개념을 받아들여 부동산 정론을 펼쳐 주기를 바란다.