최근에 벌어진 '배추 대란'에 이어 '전세 대란'이 지속되고 있어 집 없는 서민들의 고통과 한숨이 늘어가고 있다. 배추는 외국에서 수입할 수도 있고, 높은 배추 가격으로 인해 농민들이 너도나도 배추를 심으면 공급이 늘어나 문제가 근본적으로 사라지게 된다. 하지만 현재 벌어지고 있는 전세 대란은 배추와 같은 농산물과는 달리 문제가 풀릴 기미가 전혀 보이질 않고 있어 서민들의 주름은 계속 늘어만 가고 있다.
전세 대란의 진정한 원인은 바로 '토지불로소득'
현재 벌어지고 있는 전세 대란은 피상적으로만 보면 단지 전셋집이 부족한 현상으로 보인다. 앞으로 집값이 더 내려갈 것이라 예상하고 있는 무주택자들이 전세에 그대로 눌러앉아 주택 구입을 미루기 때문에 전셋집이 귀해졌다는 것이다.
즉 전세 수요가 늘어나 공급이 부족해졌기 때문이라는 말이다. 이는 며칠 후면 백화점에서 세일을 하는 것을 알고 있는 사람이 지금 당장 백점화점에서 비싼 가격에 물건을 사려하지 않는 것과 같은 이치다. 따라서 가격 하락을 기대하여 전세에 그대로 머물러 살려는 사람들을 탓할 수만은 없을 것이다.
부동산 경기침체로 인해 집값 하락을 기대하여 전세에 살려는 사람들이 많아졌기 때문에 전세 수요가 늘어나 전세 대란이 벌어졌다는 해석은 절반만 옳은 것이다. 지금 벌어지고 있는 전세 대란의 구조적인 진정한 원인은 바로 토지불로소득을 노린 부동산 투기와 토지불로소득을 허용하는 우리나라의 잘못된 토지제도에 있다.
전세주택은 민간의 다주택자가 무주택자에게 공급하는 집이다. 따라서 부동산 시장이 침체하여 다주택자들이 투기적인 주택 매입을 하지 않으면 전세주택은 지속적으로 공급될 수 없다. 즉 전세의 공급 측면에 구조적이고 근본적인 문제가 있다는 말이다.
지금까지 다주택자들은 전세를 끼고 주택을 계속 매입하면서 부동산 투기용 불쏘시개로 전세보증금을 활용해 왔고, 이러한 전세제도는 부동산 가격 하락을 막는 지렛대 역할도 해왔다. 전세제도는 다른 나라에서는 찾아볼 수 없고, '토지불패 신화'가 존재하는 우리나라에서만 유일하게 존재하는 독특한 제도이다.
즉 전세제도는 부동산 가격 상승과 투기가 없다면 장기적으로는 지속될 수 없는 제도이다. 이러한 전세제도가 현재의 장기적인 부동산 경기침체로 인해 점점 사라져갈 위기에 처해 있어, 어쩔 수 없이 전세에 살아야만 하는 무주택 서민들의 불안과 고통은 점점 가중되고 있다.
'전세 대란' 없애려면 토지불로소득 환수해 집값을 안정시켜야
지금의 전세 대란은 요약하면, 부동산 경기가 침체하여 무주택자들은 전셋집을 계속 찾는 반면 전셋집을 공급하는 다주택자들은 투기적으로 주택을 매입하지 않기 때문에 벌어진 현상이다. 즉 부동산 가격이 내려가면 전셋집 수요자는 늘어나는 반면 공급자는 줄어들게 되어 전셋집이 사라지게 되는 것이다.
그렇다면 전세 대란 문제를 해결할 수 있는 근본적인 해결책은 무엇일까? 전세 대란을 일으키는 근본 원인이 바로 토지불로소득이기 때문에 토지불로소득을 없앤다면 전세 대란 문제도 자연스럽게 해결될 수 있다.
토지불로소득을 환수하면 땅값과 집값은 하향안정화 된다. 따라서 거품이 빠진 정상적인 가격으로 집값이 내려간다면 주택을 구입할 여력이 생긴 무주택자들은 계속 전세에 눌러앉지 않고 주택을 구입하게 된다. 또 토지불로소득을 환수하면 부동산 투기가 사라지고 경제도 활성화되어 무주택자들의 소득이 늘어나 집을 살 여력은 더욱 커지게 된다.
즉 토지불로소득을 환수하면 무주택자들의 내 집 마련이 훨씬 쉬워지고 부동산 투기 문제도 사라져 자연스러운 (건설)경기 활성화가 일어나게 된다. 이와 함께 그래도 집을 살 수 없는 저소득층에게는 주거복지 차원에서 저렴한 공공임대주택을 지속적으로 공급해 줄 필요가 있다.
따라서 현재의 전세 대란 문제를 풀 수 있는 정공법은 지대(地代)를 과표로 한 토지보유세를 실시하여 토지불로소득을 근본적으로 환수함으로써 집값을 하향안정화 시키고, 저소득층에 대한 주거복지를 확대하는데 있다.
하지만 현재 이명박 정부의 부동산 정책 방향은 이러한 정공법과는 정반대이다. 이명박 정부는 사실상 부동산 거품 떠받치기 혹은 집값을 인위적으로 올려 집을 사게 만들려는 부동산 경기 띄우기를 지속하고 있다. 이명박 정부는 재벌의 수출과 부동산 거품 방어를 위해 유래 없는 초저금리를 계속 유지하면서 모든 국민들에게 물가폭등의 고통을 전가시키고 있다.
또한 이명박 정부는 출범 초기부터 종합부동산세를 무력화시킨 이후 계속 부동산 관련 규제를 몽땅 풀고, 지난 8.29부동산대책에서는 국민들에게 대출받아 집을 사라고 대출 규제도 확 풀어주었다. 그런데도 부동산 시장은 여전히 꿈쩍도 하지 않고 있다.
이명박 대통령은 역사에 어떤 대통령으로 남을 것인지 결단해야
토지불로소득을 노리고 땅과 집을 계속 사들이는 부동산 투기를 허용하는 것을 넘어서 국민들에게 빚내서 부동산 투기를 하라고 장려하는 이명박 정부가 지금의 잘못된 방향을 돌이키지 않는다면, 언젠가 부동산 거품이 붕괴하여 경제적 재앙이 닥칠 수도 있을 것이다. 또한 지금 여기저기에 넘쳐나는 미분양 아파트처럼, 아무리 좋은 집들이라 해도 거기에 사람이 들어가 살지 못하고 지금처럼 전세 대란이 지속되면서 경제는 더욱 나빠지게 될 것이다.
이명박 정부가 토지보유세로 토지불로소득을 환수하여 모든 국민을 위해 쓴다면 전세 대란은 물론 우리나라의 고질적인 부동산 문제와 이로 인한 각종 사회/경제문제가 자연스럽게 사라지게 될 것이다. 이명박 대통령은 훗날 역사에 대한민국을 새롭게 바꾼 대통령으로 남을 것인지, 아니면 대한민국을 몰락으로 이끈 대통령으로 남을 것인지 이제 선택해야만 한다.
* 고영근 기자는 토지정의시민연대(
www.landjustice.or.kr)에서 정책부장으로 일하고 있습니다.
